降价促销、现金为王是房企备战2009年不可测的楼市的重要手段。


　　今年一二月份的楼市销量出现同比大幅增长，地产股也成为目前股市突破的主力，楼盘“涨价”的呼声再起，究竟楼市是否就此出现了“反转”还是“反弹”，今年楼市将有怎样的走势，上市房企作为房企中的核心，应该最有发言权。

　　随着万科、保利、富力、SOHO、华发等上市房企年报的逐步公布，其对于2009年市场的研判以及工作计划也透露着诸多信息。其中，多家上市房企对于救市政策的效果并不完全乐观，多数观点认为政府救市政策虽然短期有稳定市场作用，但是未能阻止市场调整过程。而在具体做法以及2009年的工作计划中，上市房企计提存货跌价准备金、高层自降薪酬、紧抓销售以及拓展融资渠道等措施，也说明上市房企本身对于后市也尚未乐观。

　　上市房企预测2009年楼市表情

　　忧：政府救市难阻市场调整

　　去年10月以来政府连续救市后，被认为是近期楼市上升的主要动力，也有业界人士认为，楼市政策底已现，今后楼市将逐步回升。但是从多家房企的判断来看，多数房企认为，救市政策并不能阻挡市场的调整过程。

　　万科在年报中认为，近期住房市场成交量出现了明显的回升，考虑到宏观经济形势和住宅市场的诸多不确定性，这一态势能否持续还需要进一步的观察，“决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变”、“市场仍然处在调整期内”。

　　其他近日公布年报的房企对于后市的态度大多为“不明朗”。SOHO中国在年报中认为，房地产市场尤其是住宅市场的前景“还不明确”。保利则认为，预期2009年仍将延续2008年的调整格局，不可能在短时间之内重新回到新的景气周期。“华发在其年报中也认为，受到政策等宏观调控及国际经济金融动荡因素影响，行业销售情况萎靡，经济前景不明朗因素增大。万通也认为，宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，市场竞争日趋激烈等外部因素对公司有效推进战略，取得预期经营成果产生较大影响。

　　喜：区域新规划利好地产

　　当然，也有发展商对于救市政策抱较大希望，3月17日，富力地产公布年报，2008年富力总营业额为人民币153.6亿元，比上年增加4%，纯利人民币31.53亿元，比上年大幅下降41%.富力在年报中则认为，随着政府推出各项新的有力措施，市场信心逐渐恢复，置业需求稳步增长，富力对于来年的前景持谨慎乐观态度，进入2009年，富力一二月份销售业绩达到人民币34.3亿元，也是富力历史上最佳的记录，因此富力对于全年“寄予厚望”。

　　虽然多家房企对于国家救市政策态度并不积极，但是对于规划的政策利好却是态度明确。华发在年报中表示，随着国家出台《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，把珠海定位为珠江西岸的中心城市，同时明确提出要把珠海建设为珠江西岸的枢纽城市。珠港澳大桥、横琴岛开发、广珠铁路和广珠城际轨道交通线等重大工程的建设，将刺激经济和就业，也将提升珠海的城市地位，对于华发这种区域龙头发展商来讲是个明显的利好。

　　万通地产在年报中表示，由于北京奥运会的召开给京津地区的房地产业的发展造了商机，万通将充分利用滨海新区的区位优势，以京津地区为战略区域，形成区域的竞争优势。

　　备战2009年：

　　计提防跌价促销降薪显自救

　　除了“表态”之外，各个房企在年报中也公布了2009年的工作计划，同时管理层也出现了自降薪酬的做法，这比“说”更能体现企业的市场判断以及战略意图。

　　做法一：计提存货跌价准备金

　　在做法上，由于对市场判断的不一，各个公司表现也不尽相同。但是万科、保利以及华发等公司也都做好了存货跌价准备计提，显示了企业对于后市仍然并不乐观。

　　其中，万科根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备金达到12.3亿元，其中包括万科在广州所拿的番禺地王即金色城品，计提存货跌价准备金约8739万元。万科2007年以4.2亿元拿地，楼面地价达到5783元/平方米。2008年7月，金色城品开盘，毛坯价约10000元/平方米。但是周边的奥园、海伦堡等楼盘价格，售价几乎只相当于它的一半。

　　而保利首次提取存货跌价损失为2.99亿元。珠海华发也为其中山两个项目提取存货跌价准备金2107万元人民币。

　　做法二：多渠道融资

　　资金紧张已经成为房企面临的主要难题之一，因此，多家房企在年报中都表达了多渠道融资的计划。

　　万科在年报中表示，2009年，行业资金整体紧张的局面不会改变。万科将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。保利在年报中公布了定向增发不超过80亿元的预案，并在12日的股东大会得到通过，定向增发募集的资金将用于上海、广州等地的项目开发。

　　富力在年报中表示，除了成本控制以及更加灵活的定价策略外，富力还考虑继续物色实力雄厚的合作伙伴共同分担费用以及风险。而在融资方面，除了商业银行贷款，富力地产还将继续开拓更多融资渠道，其中包括申请发行内资公司债、寻求A股上市以及出售投资物业等方式改善资本结构，目标在2009年年底把资本负债比率降至大约80%，而万通、华发等公司都表示，2009年由于资金需求较大，都将通过银行贷款以及向资本市场融资等多方式融资。

　　做法三：销售为王

　　随着多家房地产公司存货的明显上升，促销成为各大房企2009年工作计划的首要任务。富力年报显示，2008年，富力建设项目总建筑面积共580万平方米，截至2009年2月底，富力已经取得预售许可的可售货量总计约183万平方米（或销售额180亿元），其余价值约160亿元的住宅以及商业项目的预售证也将在短期内取得，可预售物业价值达340亿元。而根据2008年的销售额，消化这340亿元的物业将需要2年以上的时间。而保利公司的存货也达到401.96亿元，同比增长43.12%.按照2008年的销售额也大约需要2年的消化时间。

　　华发在2009年的工作计划中，首条措施救市全力以赴推进营销工作，实现开发资金快速回笼的目标。保利则表示，坚持以现金流为核心，不遗余力抓销售，促销售降成本，富力表示将利用灵活的定价策略加快销售速度。

　　做法四：高层自降薪酬

　　除了上述手段外，多家上市房企高层还自降薪酬，表示了管理层对于市场的谨慎态度。

　　2009年初，万科管理层在集团内部表态，集团高管放弃2008年年终奖。在万科发布年报，管理层履行了这一表态，万科任职的12位董事、监事、高级管理人员从公司获得的税前薪酬合计下降了78%，王石的年薪下调了64%，由2007年的691万元，大幅缩减至2008年的248.1万元，降幅接近2/3.

　　3月12日，SOHO中国（00410.HK）公布了其2008年业绩，净利大幅下滑79.7%，仅为3.99亿元。为了开源节流，SOHO董事长潘石屹及行政总裁张欣都表示要降低自己的薪酬。SOHO中国称公司董事会已经批准，潘石屹夫妇的薪金下降50%于2009年1月起生效。

　　把脉2009年

　　万科

　　底部难测

　　当前全球经济正处于极为特殊的时刻，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。市场的底部在哪里，而它又将在何时出现？这是一个万科无法回答的问题。

　　保利

　　萎缩延续

　　2009年房地产业面临着世界金融危机影响扩大、国内宏观经济增长放缓和房地产市场价格继续下跌和销量继续萎缩等诸多不利因素，预期仍将延续2008年的调整格局。公司仍然定地看好中国房地产业中长期的发展前景，但在短时间之内难回到新的景气周期。

　　SOHO中国

　　避开住宅开发

　　2008年是艰难的一年，全球金融危机对中国实体经济的影响很大，我们认为，生产过剩将是未来三到五年中国经济中几乎每个行业包括房地产业所面临的趋势。

　　政府近来虽然出台了很多刺激经济及房地产行业的措施，但是房地产市场尤其是住宅市场的前景还不明确，公司的策略首先是避开住宅开发，特别是中低档住宅。

　　富力

　　谨慎乐观

　　中国的城市化大趋势已经形成，即使市场不时波动，其进程也无可阻挡。随着政府推出各项新的有力措施，我们看到市场信心逐渐恢复，置业需求稳步增长，我们对来年的前景持谨慎乐观态度。
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